Offene Immobilienfonds: Kein Fels in der Brandung mehr

Abflüsse in Milliardenhöhe und nun auch noch negative Renditen bei vielen Produkten: Offene Immobilienfonds, die einst als Fels in der Brandung galten, haben viel von ihrem früheren Image eingebüßt. Selbst einfache Festgeldanlagen bringen mehr, sind flexibler und günstiger.

Offene Immobilienfonds galten viele Jahre als weitgehend sichere Investments für konservative Anleger. Sie waren weniger volatil als Aktien und Aktienfonds, brachten eine höhere Rendite als Festgeld oder deutsche Staatsanleihen und wiesen eine deutlich höhere Fungibilität auf als klassische Immobilien. Wer sich von seinen Anteilen an einem offenen Immobilienfonds trennen wollte, gab sie einfach an die betreffende Fondsgesellschaft zurück. Das funktionierte früher ebenso unproblematisch wie etwa der Verkauf von Anteilen an einem Aktienfonds. Kein Wunder also, dass viele offene Immobilienfonds mit Anlegerkapital teilweise regelrecht überschüttet wurden. Das Problem dabei: Die Fondsmanager hatten zunehmend Probleme, hochwertige Immobilien zu finden. Sie machten sich gegenseitig Konkurrenz und trieben somit die Objektpreise in die Höhe. Das Geld der Anleger als Cash-Positionen zu halten, war auch keine überzeugende Alternative, denn die niedrigen Zinsen verwässerten die Gesamtrendite. Als dann Experten auch noch den Wert der in den Immobilien-Portfolios enthaltenen Objekte anzweifelten, trennten sich viele Anleger in erheblichem Umfang von ihren Fondsanteilen. Die damalige Verkaufswelle war so gewaltig, dass eine Reihe von Immobilienfonds illiquide wurde und die Rücknahme der Anteile aussetzte. Bis zu 2 Jahre mussten die Kunden auf ihr Geld warten – oder aber die Anteile zu einem schlechteren Preis an der Börse verkaufen. Während dieser Zeit veräußerten die Fondsmanager einige der im Portfolio enthaltenen Objekte, um wieder liquide zu sein. Dabei erzielten sie nicht immer optimale Preise.

Dies war das erste gravierende Imageproblem der Immobilienfonds. Um solche Liquiditätskrisen und den hektischen Notverkauf von Objekten zu vermeiden, führte der Gesetzgeber 2013 eine Kündigungsfrist von 12 Monaten und eine Mindesthaltedauer von 2 Jahren ein. Das Argument der hohen Fungibilität, also des schnellen Verkaufs der Anteile, zog fortan nicht mehr. Dennoch war die Krise der Immobilienfonds zunächst einmal abgewendet.

Vom sicheren Hafen zur Krise

Doch seit 2023 steht die Branche erneut unter Druck. Aktuell haben drei Fonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Betroffen hiervon sind auch Wohnimmobilienfonds, die bislang wegen ihrer weitgehenden Konjunkturunabhängigkeit (»Gewohnt wird immer«) als besonders stabil galten. Die meisten offenen Immobilienfonds haben überwiegend in Büroimmobilien und zum Teil in Logistikimmobilien sowie Hotels investiert.

Und dieser hohe Anteil an Büroimmobilien ist derzeit ein Teil des Problems. Der Einsatz von künstlicher Intelligenz und hybride Arbeitsmodelle, bei denen vor allem Homeoffice eine zunehmend wichtigere Rolle spielt, lässt die Nachfrage nach Bürokapazitäten tendenziell weiter sinken. »Schätzungen zufolge könnten mittelfristig rund 20 bis 30 Prozent der Bürofläche obsolet werden«, sagt Claudius Meyer, Geschäftsführer von CR Investment Management.

Eines der Qualitätsmerkmale der Immobilien-Portfolios ist der Grad der Vermietung – also möglichst wenig Leerstand – und die Frage, wer die Objekte gemietet hat. Vor einigen Jahren durfte in den Rechenschafts berichten der Fonds häufig der stolze Hinweis nicht fehlen, dass einige Objekte an renommierte Großbanken vermietet waren. Dann kam die Finanzkrise, und die Geldhäuser begannen, Bürokapazitäten abzubauen. Plötzlich galt eine Übergewichtung von Banken im Mieter-Portfolio nicht mehr als Qualitätsmerkmal, sondern eher als Klumpenrisiko. Mittlerweile gelten staatliche oder staatsnahe Organisationen ohne Insolvenzrisiko als bevorzugte Mieter.

Neue Risiken am Immobilienmarkt

Viele Immobilienfonds sind auch in hochwertige Hotels investiert, die wiederum an renommierte internationale Ketten vermietet sind. Auch dies birgt freilich Risiken. Hotels sind abhängig von der konjunkturellen Lage und reagieren in besonderer Weise auf exogene Schocks. Beispielhaft sei die Coronapandemie genannt, als deren Folge die Hotelumsätze weltweit massiv einbrachen. Immobilienfonds, die ihre entsprechenden Hotelobjekte vermieten, unterliegen ferner dem Betreiber-Risiko. Ist der Mieter nicht erfolgreich oder gerät das Haus gar in finanzielle Schwierigkeiten, kann dies erhebliche Folgen für die Sicherheit der Mieteinnahmen des Objekt-Eigentümers und damit natürlich für die Anleger des Fonds haben. Und schließlich lässt sich eine Hotel-Immobilie meist nur als Hotel nutzen. Ein Büro- oder Logistikgebäude kann man meist mit überschaubarem Aufwand umgestalten und damit den Kreis potenzieller Mieter vergrößern.

Als weiteres Qualitätskriterium gilt die Laufzeit der Mietverträge für die einzelnen Objekte. Aber auch dies erweist sich als zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite sichern solche Verträge natürlich langfristig verlässliche Mieteinnahmen. Auf der anderen Seite hat der Vermieter – also die Fondsgesellschaft – während der Vertragslaufzeit in der Regel keine Möglichkeit, auf Marktveränderungen zu reagieren und zum Beispiel die Mieten anzuheben. Die Qualität eines Immobilien-Portfolios lässt sich daher für Außenstehende schwerlich einschätzen. Letztlich gilt auch für offene Immobilienfonds: Klumpenrisiken meiden. Die Fonds sollten also nicht überwiegend in Büroimmobilien investieren und zudem auf einen gesunden Mieter-Mix sowie auf eine breite Diversifizierung der Standorte achten.

Zinswende setzt Fonds unter Druck

Ein wichtiger Stressfaktor für offene Immobilienfonds ist die Zinssituation. Im Zeitraum zwischen 2022 und 2024 sind die Zinsen stark gestiegen. Dies erhöht naturgemäß die Finanzierungskosten. Zudem schauen sich Sparer und Anleger bei steigenden Zinsen nach alternativen Investmentmöglichkeiten um, zumal die Rendite der Immobilienfonds alles andere als überzeugend ist. Über einen Zeitraum von 20 Jahren betrachtet lag die durchschnittliche Rendite der Immobilienfonds laut einer Analyse der Finanztip-Redaktion bei gerade einmal 2,8 Prozent pro Jahr. Im vergangenen Jahr mussten die meisten Anleger sogar Verluste hinnehmen. Nach Berechnungen des Analysehauses Scope belief sich die negative Rendite 2025 im Schnitt auf minus 1,2 Prozent, wobei die Spannweite von plus 3,1 Prozent bis minus 17,8 Prozent reichte. Der Immofonds Kanam wickelt sogar seinen Leading Cities Invest kompett ab. Auch für 2026 rechnet Scope mit einer durchschnittlich negativen Rendite. Durchaus verständlich also, dass viele Anleger, wenn sie ihr Geld nicht in Aktien oder ETFs umschichten wollen, stattdessen auf sichere deutsche Staatsanleihen setzen, die derzeit rund 3 Prozent Rendite bieten und deutlich flexibler sind als offene Immobilienfonds.

Etwa seit Mitte 2023 verzeichnen offene Immobilienfonds Nettomittelabflüsse. Allein im letzten Januar waren es rund 400 Millionen Euro. Mehr und mehr Anleger erkennen, dass diese Fonds eben doch nicht der sichere Hafen sind, als der sie viele Jahre lang gepriesen wurden. Das wird auch Konsequenzen für die Risikoeinstufung dieses Produkts haben. Damit beschäftigt sich im Augenblick der Europäische Gerichtshof. Konkret geht es darum, ob die Risiken offener Immobilienfonds höher eingeschätzt werden sollen als bisher. Eine Entscheidung wird Ende 2027 erwartet.

Fazit: Dass sich viele Anleger von ihren Anteilen an offenen Immobilienfonds trennen, ist nachvollziehbar. Die laufenden Kosten dieser Fonds sind vergleichsweise hoch, die Fondsbewertungen intransparent und die Renditen derzeit gering. Hinzu kommt die eingeschränkte Fungibilität. Laut dem Analysehaus Scope sind die Immobilienportfolios der Fonds mittlerweile allerdings deutlich konservativer bewertet als noch vor wenigen Jahren. Dies könnte ittelfristig auf steigende Renditen hindeuten. Auch für Immobilienfonds gilt: Die Hoffnung stirbt zuletzt. (Quelle: Knopp Verlag, Autor Michael Brückner)