Warnsignal Immobilienfonds: Jetzt wird abgewickelt!

Die Krise bei offenen Immobilienfonds erreicht eine neue Eskalationsstufe. Mit dem „Leading Cities Invest“ von KanAm Grund wird nun ein Fonds nicht nur vorübergehend geschlossen, sondern tatsächlich liquidiert. Für Sie als Anleger ist das ein deutliches Warnsignal: Auch Produkte, die jahrelang als solide, defensiv und vergleichsweise stabil galten, können in Stressphasen erhebliche Risiken offenbaren.

Besonders brisant ist der Fall, weil offene Immobilienfonds lange als ruhiger Sachwertbaustein im Depot galten. Bürogebäude, Einkaufsflächen, Logistikimmobilien oder andere Gewerbeobjekte sollten regelmäßige Mieterträge liefern und Schwankungen an den Aktienmärkten abfedern. Doch genau dieses Sicherheitsgefühl kann gefährlich werden, wenn Sie die Struktur solcher Fonds falsch einschätzen.

Der „Leading Cities Invest“ hat bereits rund zwei Drittel seiner Objekte verkauft. Das verbleibende Restportfolio im Umfang von rund 350 Millionen Euro soll nun schrittweise abgewickelt werden. Das bedeutet für Sie: Ihr Geld kommt nicht einfach sofort vollständig zurück. Sie sind darauf angewiesen, dass die restlichen Immobilien verkauft werden können – möglichst zu akzeptablen Preisen.

Warum „offen“ nicht automatisch liquide bedeutet: Der zentrale Denkfehler liegt im Begriff „offen“. Ein offener Immobilienfonds klingt nach schneller Verfügbarkeit. In der Praxis passt das aber nur bedingt zur Anlageklasse Immobilien. Eine Aktie kann innerhalb von Sekunden verkauft werden. Eine Immobilie braucht dagegen Gutachten, Käufer, Verhandlungen, Finanzierung, Notartermine und oft Monate bis Jahre bis zum Abschluss.

Genau hier entsteht das Grundproblem: Sie erwarten möglicherweise Liquidität, der Fonds besitzt aber überwiegend illiquide Vermögenswerte. Illiquide bedeutet: Ein Vermögenswert lässt sich nicht jederzeit schnell und ohne deutlichen Preisabschlag verkaufen. In ruhigen Marktphasen fällt dieser Unterschied kaum auf. In Krisenphasen wird er jedoch zum Kernrisiko. Wenn viele Anleger gleichzeitig Geld zurückhaben wollen, muss der Fonds ausreichend Bargeld vorhalten oder Immobilien verkaufen. Sind die Immobilienmärkte schwach, drohen Verkäufe unter Druck, niedrigere Bewertungen und im Extremfall die Aussetzung der Rücknahme oder sogar die Abwicklung des Fonds.

Die Zinswende belastet Immobilienfonds massiv: Die aktuelle Krise offener Immobilienfonds ist kein Zufall. Sie ist eine Folge der Zinswende, schwächerer Immobilienmärkte und veränderter Anlegerpräferenzen. In der Nullzinsphase waren Immobilienfonds attraktiv, weil Tagesgeld und Festgeld kaum Zinsen boten. Immobilien galten als solide Alternative mit regelmäßigen Erträgen.

Mit steigenden Zinsen hat sich das Bild verändert. Sichere Zinsanlagen wurden wieder interessanter. Gleichzeitig stiegen die Finanzierungskosten für Immobilienkäufer. Höhere Zinsen bedeuten: Käufer können oder wollen für Immobilien oft weniger bezahlen, weil die Finanzierung teurer wird. Dadurch geraten Immobilienpreise unter Druck.

Für Sie als Anleger ist das wichtig, weil sinkende Immobilienpreise nicht immer sofort sichtbar werden. Viele Immobilienfonds wirken nach außen zunächst stabil. Doch wenn Objekte verkauft oder neu bewertet werden müssen, kann sich zeigen, dass frühere Buchwerte am Markt nicht mehr vollständig durchsetzbar sind.

Büroimmobilien stehen besonders im Fokus: Gerade Büroimmobilien stehen in vielen Märkten unter Druck. Homeoffice, schwächere Konjunktur, höhere Energiekosten, strengere Anforderungen an Gebäudequalität und Nachhaltigkeit sowie sinkende Nachfrage in schwächeren Lagen belasten die Bewertungen.

Für Sie bedeutet das: Achten Sie nicht nur darauf, dass ein Fonds „Immobilien“ besitzt. Entscheidend ist, welche Immobilien im Fonds liegen. Ein modernes, gut vermietetes Gebäude in sehr guter Lage ist etwas anderes als eine ältere Büroimmobilie mit energetischem Sanierungsbedarf, auslaufenden Mietverträgen oder steigenden Leerstandsrisiken. Gerade bei offenen Immobilienfonds sollten Sie deshalb genauer hinsehen als früher. Qualität, Lage, Nutzungsart, Mietdauer, Leerstand, Energieeffizienz und Verkaufsfähigkeit der Objekte sind heute entscheidende Risikofaktoren.

Was die Liquidation für Sie konkret bedeutet: Eine Liquidation bedeutet nicht automatisch, dass Ihr gesamtes Geld verloren ist. Sie bedeutet aber, dass der Fonds nicht mehr normal fortgeführt wird. Das Fondsmanagement verkauft die verbleibenden Immobilien nach und nach. Die Erlöse werden anschließend schrittweise an die Anleger ausgezahlt. Für Sie ist das vor allem ein Geduldstest. Sie haben keinen Anspruch darauf, sofort vollständig ausgezahlt zu werden. Wie viel Geld am Ende zurückfließt, hängt davon ab, zu welchen Preisen die restlichen Immobilien verkauft werden können, welche Kosten entstehen und wie sich der Markt während der Abwicklung entwickelt. Besonders unangenehm ist: Sie verlieren in dieser Phase ein Stück Kontrolle. Sie können nicht frei entscheiden, wann und zu welchem Preis das Immobilienvermögen veräußert wird. Wenn Sie kurzfristig Liquidität brauchen, kann genau das zum Problem werden.

„Stabil“ heißt nicht „risikolos“: Offene Immobilienfonds wurden in der Vergangenheit häufig als stabiler Depotbaustein vermarktet. Stabil bedeutet aber nicht risikolos. Immobilienpreise können fallen, Mieter können ausziehen, Gebäude können an Attraktivität verlieren und Finanzierungen können teurer werden. Gerade die geglättete Wertentwicklung vieler Immobilienfonds kann Sie in falscher Sicherheit wiegen. Die Anteilspreise schwanken oft weniger stark als Aktienkurse, weil Immobilien nicht täglich an einer Börse gehandelt werden. Die Werte beruhen auf Gutachten und Bewertungsmodellen. Das kann Stabilität vermitteln, obwohl sich im Hintergrund bereits Risiken aufbauen.

Wenn Immobilien tatsächlich verkauft werden müssen, zeigt sich der reale Marktpreis. Liegt dieser unter dem bisherigen Buchwert, müssen Bewertungen angepasst werden. Genau deshalb können bei Immobilienfonds plötzlich deutliche Wertkorrekturen auftreten, obwohl vorher lange scheinbar Ruhe herrschte.

Diese Warnsignale sollten Sie jetzt prüfen: Sie sollten offene Immobilienfonds jetzt nicht pauschal verteufeln. Aber Sie sollten sehr genau hinsehen. Wichtig ist zunächst die Liquiditätsquote. Sie zeigt, wie viel Bargeld oder kurzfristig verfügbare Mittel ein Fonds besitzt. Eine niedrige Liquiditätsquote kann problematisch werden, wenn viele Anleger aussteigen wollen. Ebenso wichtig ist die Struktur des Immobilienportfolios. Welche Nutzungsarten dominieren? Büro, Handel, Logistik, Wohnen oder gemischte Objekte? In welchen Ländern und Städten befinden sich die Immobilien? Wie modern sind die Gebäude? Wie lang laufen die Mietverträge? Wie hoch ist der Leerstand? Auch Mittelabflüsse sollten Sie ernst nehmen. Wenn über längere Zeit mehr Anleger Geld abziehen als neu investieren, steigt der Druck auf das Fondsmanagement. In einem schwachen Immobilienmarkt kann genau das zu Verkäufen unter ungünstigen Bedingungen führen.

Nicht jeder Immobilienfonds ist gleich gefährdet: Es wäre falsch, aus dem Fall „Leading Cities Invest“ automatisch auf alle offenen Immobilienfonds zu schließen. Fonds unterscheiden sich stark nach Management, Immobilienqualität, Verschuldung, Liquidität, regionaler Streuung und Anlegerstruktur. Manche Portfolios sind deutlich robuster als andere.

Trotzdem hat der Fall Signalwirkung für die gesamte Branche. Er zeigt Ihnen, dass offene Immobilienfonds nicht mehr einfach als bequemer Parkplatz für sicherheitsorientiertes Kapital betrachtet werden sollten. Wenn Sie in Immobilienfonds investieren, investieren Sie in unternehmerische Sachwerte – mit Chancen, aber auch mit klaren Risiken.

Besonders kritisch wird es, wenn Sie Immobilienfonds als Ersatz für Tagesgeld, Festgeld oder kurzfristige Liquiditätsreserve nutzen. Dafür sind diese Produkte nicht geeignet. Immobilienfonds gehören, wenn überhaupt, in den langfristigen Vermögensaufbau und nicht in den Teil Ihres Vermögens, der jederzeit verfügbar sein muss.

Was Sie jetzt konkret tun sollten: Prüfen Sie zuerst, ob Sie offene Immobilienfonds in Ihrem Depot halten. Viele Anleger besitzen solche Fonds direkt, andere indirekt über Vermögensverwaltungen, Dachfonds, Mischfonds oder fondsgebundene Versicherungen. Gerade bei älteren Depots lohnt sich ein genauer Blick.

Sehen Sie sich dabei nicht nur die vergangene Wertentwicklung an. Diese sagt wenig über die aktuellen Risiken aus. Wichtiger sind Liquidität, Objektqualität, regionale Streuung, Vermietungsstand, Nutzungsarten, Bewertungsentwicklung und Rückgaberegeln. Lesen Sie die aktuellen Fondsberichte und achten Sie besonders auf Hinweise zu Mittelabflüssen, Abwertungen und Immobilienverkäufen.

Überprüfen Sie außerdem Ihre persönliche Liquiditätsplanung. Geld, das Sie in den kommenden Monaten oder wenigen Jahren sicher benötigen, sollte nicht in offenen Immobilienfonds gebunden sein. Das gilt besonders für Rücklagen, Steuerzahlungen, geplante Anschaffungen oder Sicherheitsreserven.

So schützen Sie Ihr Vermögen besser: Setzen Sie nicht blind auf den Begriff „Immobilien“. Prüfen Sie genau, ob ein Fonds wirklich zu Ihrer Risikobereitschaft, Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Liquiditätsplanung passt. Ein Immobilienfonds kann sinnvoll sein, wenn Sie langfristig investieren, Schwankungen aushalten und die Struktur des Fonds verstehen.

Vermeiden Sie aber Klumpenrisiken. Ein Klumpenrisiko entsteht, wenn ein zu großer Teil Ihres Vermögens in einer Anlageklasse, einem Produkt oder einem Marktsegment steckt. Wenn Sie bereits Immobilien besitzen, zusätzlich Immobilienaktien halten und dann noch stark in offene Immobilienfonds investieren, kann Ihr tatsächliches Immobilienrisiko deutlich höher sein, als es auf den ersten Blick aussieht.

Achten Sie außerdem darauf, Ihre Sicherheitsreserve wirklich liquide zu halten. Tagesgeld, kurzfristige Festgelder oder Geldmarktlösungen erfüllen eine andere Funktion als Immobilienfonds. Ihr Notgroschen sollte nicht von Immobilienverkäufen, Rücknahmefristen oder Fondsliquidität abhängen.

Vermögensschutz beginnt mit realistischer Risikoeinschätzung: Der wichtigste Lerneffekt aus dem Fall „Leading Cities Invest“ lautet: Vermögensschutz bedeutet nicht, Risiken zu vermeiden, sondern Risiken richtig zu verstehen. Ein Produkt ist nicht automatisch sicher, nur weil es lange Zeit ruhig gelaufen ist. Gerade scheinbar stabile Anlagen können in Stressphasen unangenehme Überraschungen liefern.

Offene Immobilienfonds können weiterhin eine Rolle in einem breit gestreuten Portfolio spielen. Aber sie sollten nicht übergewichtet sein und nicht mit liquiden Sicherheitsbausteinen verwechselt werden. Wenn Sie Immobilienrisiken eingehen, brauchen Sie Zeit, Streuung und die Bereitschaft, auch schwierige Marktphasen auszuhalten.

Für Sie ist jetzt der richtige Zeitpunkt, Ihr eigenes Depot kritisch zu überprüfen. Nicht aus Panik, sondern aus Vorsicht. Denn die Abwicklung des „Leading Cities Invest“ zeigt: Wenn ein Immobilienfonds erst einmal in die Liquidation geht, entscheiden nicht mehr Sie über den Zeitplan – sondern der Markt. (Autor: Markus Miller), Quelle: Kapitalschutz vertraulich.